Принят Государственной Думой 24 мая 1996 года Одобрен Советом Федерации 5июня 1996 года Глава I. Общие положения Статья 1. Основные понятияТоварищество собственников жилья - некоммерческая организация - формаобъединения домовладельцев для совместного управления и обеспеченияэксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения,пользования и в установленных законодательством пределах распоряженияобщим имуществом. Домовладелец - собственник помещения в комплексенедвижимого имущества - кондоминиуме, он же - участник долевойсобственности на общее имущество. Помещение - единица комплексанедвижимого имущества часть( жилого здания, иной связанный с жилым зданиемобъект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная длясамостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей,находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а такжеРоссийской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальныхобразований. Общее имущество - части комплекса недвижимого имущества,предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям,тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся вобщей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельныйучасток в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иныеобъекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилыхили иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридическихлиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальныхобразований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной ииной формах собственности, а остальные части общее( имущество) находятся вих общей долевой собственности. Доля участия - установленная долядомовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество,определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание иремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае -долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товариществасобственников жилья. Застройщик - любое физическое или юридическое лицо,включая органы государственной исполнительной власти и местногосамоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которыеприобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с цельюсоздания кондоминиума и передачи прав собственности на помещения в немразличным домовладельцам. Статья 2. Отношения, регулируемыезаконодательством о кондоминиумах и товариществах собственников жильяЗаконодательство о кондоминиумах и товариществах собственников жильяустанавливает: отношения собственности в кондоминиуме; порядокобразования, эксплуатации, приращения, отчуждения и передачи прав нанедвижимое имущество в кондоминиуме; требования к государственнойрегистрации недвижимого имущества, являющегося объектом отношенийсобственности в кондоминиуме; порядок управления недвижимым имуществом вкондоминиуме, создания, регистрации, функционирования и ликвидациитоварищества собственников жилья. Статья 3. Законодательство и иныеправовые акты о кондоминиумах и товариществах собственников жилья 1.Законодательство о кондоминиумах и товариществах собственников жильяотносится к гражданскому законодательству и включает в себя настоящийФедеральный закон, Гражданский кодекс Российской Федерации, иныезаконодательные акты Российской Федерации, регулирующие гражданскиеправоотношения. Содержащиеся в законодательстве жилищные правоотношениярегулируются также иными законодательными актами Российской Федерации изаконодательными актами субъектов Российской Федерации. 2. Отношения,указанные в статье 2 настоящего Федерального закона, могут регулироватьсяуказами Президента Российской Федерации, постановлениями ПравительстваРоссийской Федерации в соответствии с федеральными законами. Статья 4.Сфера действия настоящего Федерального закона 1. Действие настоящегоФедерального закона распространяется на отношения собственности вкондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двумдомовладельцам, на вновь создаваемые кондоминиумы в процессе строительстваи реконструкции, а также на все товарищества, товарищества домовладельцев,жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы с полностьювыплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединениясобственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспеченияэксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общимимуществом жилого дома. 2. Положения настоящего Федерального законаприменяются при регулировании соответствующих отношений, возникающих натерритории Российской Федерации, с участием российских и иностранныхфизических и юридических лиц, лиц без гражданства, если иное неустановлено международными договорами. Глава II. Отношения собственности вкондоминиуме. Права и обязанности домовладельцев Статья 5. Объекты вкондоминиуме 1. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещенияпринадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающимземельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортнымидорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями идругими подобными объектами; несколько компактно расположенных зданий илисооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебнымиучастками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общимземельным участком и элементами инфраструктуры. 2. Кондоминиум можетсостоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции,имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирныйлестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена вотдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция,перестройка либо снос этой блок-секции не нарушает целостность другихчастей здания, не входящих в состав данного кондоминиума. Статья 6. Правасобственности на помещения в кондоминиуме 1. Собственником помещения вкондоминиуме (домовладельцем) могут быть любое физическое или юридическоелицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации и муниципальноеобразование. Помещение в кондоминиуме может принадлежать несколькимсобственникам на праве общей собственности, выступающим как одиндомовладелец, один домовладелец может иметь в собственности несколькопомещений в кондоминиуме. 2. Домовладельцы владеют, пользуются ираспоряжаются помещениями в кондоминиуме, находящимися в частной,государственной, муниципальной или иной форме собственности, всоответствии с общими нормами гражданского законодательства. Статья 7.Общее имущество в кондоминиуме Общим имуществом в кондоминиуме являютсяобслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки,лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажии подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а такжемеханическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование,находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одногопомещения, прилегающие земельные участки в установленных границах сэлементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты,предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имуществакондоминиума и служащие его использованию. Статья 8. Права собственностина общее имущество в кондоминиуме 1. Общее имущество в кондоминиуменаходится в общей долевой собственности домовладельцев. 2. Домовладельцывладеют, пользуются и в установленных настоящим Федеральным закономпределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме. 3. Общее имуществов кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственностидомовладельцев на помещения в кондоминиуме. 4. По соглашениюдомовладельцев (достигнутому в соответствии с установленной статьей 22настоящего Федерального закона процедурой принятия решения общего собраниядомовладельцев или иным законным образом) объекты общего имущества могутбыть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когдаэто не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересовдомовладельцев. 5. Прилегающий земельный участок и иное общее имущество вкондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования(сервитутом) другими лицами. Не допускается запрет на установлениесервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам,существовавшим до момента принятия настоящего Федерального закона. Новыесервитуты устанавливаются по соглашению между лицом, требующимустановления сервитута, и домовладельцами. В случае недостижениясоглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом.Статья 9. Определение долей в праве общей собственности на общее имуществов кондоминиуме 1. Доля каждого домовладельца в праве общей собственностина общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна долепринадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратныхплощади, если решением общего собрания домовладельцев, принятым всоответствии с установленной статьей 22 настоящего Федерального законапроцедурой, или иным законным соглашением участников долевой собственностина общее имущество (далее - соглашение домовладельцев) не установленоиное. Доля участия домовладельца - собственника комнаты (комнат) вкоммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общейплощади в квартире, установленной пропорционально находящейся в егособственности жилой площади, или в иной единообразной форме, установленнойсоглашением домовладельцев. Доля участия по соглашению домовладельцевможет быть установлена разной для различных групп домовладельцев взависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме. 2. Долясобственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общееимущество в кондоминиуме следует судьбе права собственности на помещение вкондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу. 3. Доля собственностинового домовладельца в праве общей собственности на общее имущество равнадоле предшествующего домовладельца. Статья 10. Установление границземельных участков в кондоминиуме 1. Границы земельных участков всуществующей застройке населенных пунктов, входящих в состав кондоминиума,определяются действующими землеотводами. 2. Размеры земельных участков длявновь строящихся объектов в кондоминиуме определяются в соответствии стребованиями градостроительных нормативов исходя из условий обеспеченияминимальных противопожарных и санитарных разрывов между зданиями взастройке населенных пунктов, доступа ко всем частям имущества в порядке,устанавливаемом Правительством Российской Федерации. 3. Порядок,установленный в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи, базируется наперерасчете и корректировке нормируемого для каждого периода застройкиразмера территории застройки населенных мест в целом на размеры земельныхдолей в общей собственности, приходящихся на каждого домовладельца вкондоминиуме. 4. Размер земельной доли каждого домовладельца вкондоминиуме устанавливается путем умножения площади помещения на удельныйпоказатель земельной доли для зданий разной этажности в соответствии спорядком, указанным в пункте 2 настоящей статьи. Статья 11. Передача всобственность земельных участков в кондоминиуме в существующей застройке1. В существующей застройке земельные участки, на которых расположеныжилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума,передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственностьдомовладельцев в нормативных размерах бесплатно. 2. Сверхнормативнаятерритория в случае ее расположения в границах жилой группы или дворакондоминиума может быть приобретена в собственность или получена в арендув качестве самостоятельной единицы кондоминиума наравне с помещениямидомовладельцами или товариществом. В случае отказа домовладельцев илитоварищества от приобретения в собственность или получения в арендусверхнормативных территорий они остаются в государственной илимуниципальной собственности и используются в соответствии с действующимзаконодательством. 3. Органы, уполномоченные устанавливать границы иразмеры земельных участков в кондоминиумах, обязаны в срок не позднее двухмесяцев после обращения домовладельцев установить в соответствии спорядком, указанным в пункте 2 статьи 10 настоящего Федерального закона,границы и размеры земельного участка в кондоминиуме. 4. Передача всобственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа илипередача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляютсягосударственными органами исполнительной власти или органами местногосамоуправления в соответствии с законодательством. Статья 12. Измененияграниц недвижимого имущества в кондоминиуме 1. Домовладелец приприобретении смежного помещения или смежной части иного недвижимогоимущества может убрать или перенести любые разделительные перегородки илипроделать в них либо в стенах проемы (включая случаи, когда этиперегородки либо стены полностью или частично являются общим имуществом вкондоминиуме), если подобные действия не ослабляют несущую способностьздания, не нарушают систему функционирования инженерных коммуникаций,механического и иного оборудования здания. 2. Границы между смежнымипомещениями могут быть передвинуты или существующие помещения могут бытьразделены на два или более помещения без согласия других домовладельцев втом случае, если подобные передвижки или раздел не влекут за собойизменения границ других помещений или доли участия других домовладельцев.3. Границы между смежными помещениями могут быть перенесены илисуществующее помещение может быть разделено на два или более помещения,если любые вновь образуемые помещения будут иметь отдельные входы, а жилыепомещения - санузел и кухню и если это не противоречит положениямнастоящего Федерального закона, а в случае существования товарищества -его уставу, и только после внесения соответствующей поправки в паспортдомовладения на основании соответствующего заявления, которое должно бытьподано домовладельцами этих помещений. В случае наличия товариществазаявление подается в товарищество. 4. Товарищество готовит и регистрируетнеобходимые поправки к паспорту домовладения, отражающие раздел помещенияили перенос границ между смежными помещениями, их размеры и порядковыеномера, изменения долей участия собственников таких помещений. Все этиработы ведутся за счет домовладельцев, подавших заявление на изменениеграниц или раздел помещений. 5. Указанные действия домовладелец вправеосуществлять только при наличии соответствующего разрешения органовархитектуры и градостроительства. Статья 13. Защита прав покупателейпомещений в кондоминиуме 1. Продавец, подготавливая предложение о продажепомещения в кондоминиуме, кроме обычных технических характеристик,сообщаемых покупателю при продаже помещений, обязан предоставить документысо следующими сведениями: 1) при отсутствии товарищества сообщаются:данные о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов посодержанию помещения и общего имущества; сведения о залоге помещений;сведения о страховании общего имущества в кондоминиуме; 2) при наличиитоварищества в дополнение к сведениям, перечисленным в подпункте 1настоящей статьи, сообщаются: данные действующего бюджета и финансовогоотчета товарищества; сведения о любых известных капитальных затратах,которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет,и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связис этими затратами. Кроме того, в дополнение к этим сведениямпредставляется устав товарищества, определяющий права и обязанностибудущего домовладельца. 2. Продавец отвечает за убытки, понесенныепокупателем помещения в результате непредоставления указанных сведенийлибо искажений или неточностей, содержавшихся в официальном предложении опродаже помещения, в порядке, предусмотренном действующимзаконодательством. Статья 14. Государственная регистрация кондоминиума.Паспорт домовладения 1. Кондоминиум как единый комплекс недвижимогоимущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки сним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующимзаконодательством с предоставлением паспорта домовладения. 2. Паспортдомовладения составляется территориальными или местными бюро техническойинвентаризации на основании натурных обмеров и сведений органовархитектуры и градостроительства, органов по землепользованию и земельнымресурсам, органов по управлению государственным имуществом и хранится (взависимости от формы управления кондоминиумом) у домовладельцев, службызаказчика либо товарищества. 3. Паспорт домовладения содержит необходимыесведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме, включая: запись о том, чтоданное домовладение представляет собой кондоминиум, зарегистрированный ведином государственном реестре; реквизиты банка данных органа,осуществляющего государственную регистрацию и учет имущества и правсобственности на него, в котором хранится копия паспорта домовладения; приналичии государственного земельного кадастра - государственный кадастровыйномер домовладения; почтовый адрес домовладения; топографическое описаниеи ситуационный план участка домовладения; планы этажей зданий и сооруженийс фиксацией названия, номера каждой отдельной части домовладения и ееплощади, высоты этажей; сведения о материалах и иных характеристикахнесущих и ограждающих ненесущих конструкций; историческая справка - годпостройки и реконструкции, проектные и строительные организации, прошлые инастоящие собственники кондоминиума; сведения об инвентаризационнойстоимости кондоминиума. 4. По решению органов местного самоуправленияобновление и копирование паспорта домовладения могут осуществляться засчет местного бюджета. Статья 15. Бремя домовладельца в кондоминиуме посодержанию и ремонту помещений 1. Домовладелец в кондоминиуме обязанобеспечить надлежащее содержание и ремонт помещений, находящихся в егособственности. 2. Домовладелец обязан обеспечивать с соблюдениемустановленных нормативных и технических требований использование,содержание и ремонт, перестройку и модернизацию помещений или их частейбез нанесения ущерба имуществу и нарушения иных охраняемых законом прав иинтересов других домовладельцев. 3. При нанесении домовладельцем лично илилицами, проживающими с ним совместно, а также любыми другими лицами,занимающими помещения в соответствии с договором аренды или на основаниикакого-либо другого права, предоставленного домовладельцем, ущербаимуществу других домовладельцев либо общему имуществу домовладелец обязанза свой счет устранить нанесенный ущерб. Порядок возмещения затратдомовладельца на устранение ущерба имуществу других домовладельцев либообщему имуществу, нанесенного нанимателями или арендаторами, определяетсясоответственно договорами найма или аренды с собственником помещения, инымзаконным основанием. Статья 16. Бремя домовладельцев в кондоминиуме посодержанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме 1. Домовладельцы вкондоминиуме несут в порядке, установленном настоящим Федеральным законом,бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества. 2. Неиспользованиедомовладельцем принадлежащих ему помещений либо отказ от пользования общимимуществом не являются основанием для освобождения домовладельца полностьюили частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общегоимущества в кондоминиуме. Статья 17. Обязательные платежи домовладельцев вкондоминиуме 1. В кондоминиуме содержание и ремонт помещений, находящихсяв частной, муниципальной, государственной или иной форме собственности,осуществляются за счет домовладельцев - собственников этого имущества всоответствии с действующим законодательством. 2. Домовладельцы (физическиеи юридические лица) в кондоминиуме оплачивают налог на недвижимоеимущество, а при использовании собственных помещений для извлеченияприбыли - и другие установленные законодательством налоги. 3.Домовладельцы в кондоминиуме оплачивают услуги по содержанию и ремонтуобщего имущества в соответствии с действующим законодательством. 4.Домовладельцы оплачивают водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячееводоснабжение, канализацию и иные пр
|
